今年國慶長假，北京樓市沒有迎來“金九銀十”。

記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3個多月前交易火爆的“學(xué)區(qū)房”市場不再熱鬧，地產(chǎn)中介也門可羅雀，不少中介店員又開始“掛牌掃街”。

多位業(yè)內(nèi)專家向記者表示，今年以來，整頓“學(xué)區(qū)房”炒作亂象、嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市、打擊假離婚買房、二手房信貸全面收緊等政策接連落地。在此背景下，樓市“金九銀十”褪色，也在意料之中。

中介店員又開始“掛牌掃街”

“整個9月我們店只賣了一套房子，8月也是如此，估計10月也差不多�！北本┪鞒菂^(qū)月壇街道某中介店長小張告訴記者，今年國慶長假，他的店里幾乎沒有帶看客戶，這與去年反差極大，“去年國慶假期每天有十幾組的帶看客戶”。

事實上，自7月份北京西城學(xué)區(qū)政策落地之后，“我們所在區(qū)域的成交量大降了八、九成。原來一個月能成交70、80套，現(xiàn)在只成交7、8套就不錯了。近兩個多月以來，我們這里的學(xué)區(qū)房成交量維持在低位。”該區(qū)域另一房產(chǎn)中介小王告訴記者，雖然國慶假期中介店員都有加班，有些勤奮的店員還去“掛牌掃街”，但是效果很一般，實際上大家比較閑。

再現(xiàn)買方市場

議價空間加大

“就您剛剛看的溫馨家園小區(qū)，前幾個月最高報價每平方米達十六七萬元，現(xiàn)在報價15萬元，還沒什么人看�！币晃弧皰炫茠呓帧钡闹薪楦嬖V記者，調(diào)控政策之后，買方市場再現(xiàn)，現(xiàn)在買家的議價空間遠大于賣家。原本非理性暴漲的房價，也重歸理性。

記者在調(diào)研中還了解到，目前北京部分二手房網(wǎng)上報價也有所回落，而且即使如此，其報價也偏高，在實際買賣雙方討價還價時，往往都是賣家降價者居多，少的降二三十萬元，多的降五六十萬元甚至百萬元。

即使議價空間加大，但買家還是觀望的居多，導(dǎo)致成交量非常低。“大家都想再等等看，我判斷到年底前，價格還會降，但最終樓市慢慢又會回到2017年至2019年的階段，房價平穩(wěn)，成交平穩(wěn)�！敝薪樾⊥跽f。

房價“只漲不跌”預(yù)期再度扭轉(zhuǎn)

不僅是十一假期，實際上，記者在近兩個多月跟蹤調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，北京學(xué)區(qū)房市場正迎來質(zhì)的改變，且影響深遠，某種程度上說，又一次扭轉(zhuǎn)了房價“只漲不跌”預(yù)期。

雖然，現(xiàn)有的賣家仍在“死扛”，但隨著教育均等化理念越來越深入人心，學(xué)區(qū)房也由此失去了賴以生存的土壤。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，從現(xiàn)在的“不敢買”，到今后的“不想買”，“學(xué)區(qū)房”概念甚至有可能成為歷史。

“今年3月一位客戶買的一套42平方米的學(xué)區(qū)房，總價660萬元。隨后房價又沖高，相同戶型的房子可以賣到700多萬元�！敝薪樾�張告訴記者，現(xiàn)在這套房子如果掛牌銷售，價格只能到630萬元左右，并且還不一定能最終成交。

另外，從全國來看，成交量也在回歸。記者從中國指數(shù)研究院了解到，9月樓市整體成交延續(xù)下降態(tài)勢，一三線城市同環(huán)比均降。

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持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控之下，“金九”樓市持續(xù)降溫。數(shù)據(jù)顯示，9月份全國百強房企銷售金額同比減少近三成，單月漲幅連降三月。與此同時，全國新房和二手房價格漲幅也持續(xù)回落。

10月開啟，開發(fā)商“銀十”搶收戰(zhàn)打響，“金九銀十”下半場會有怎樣表現(xiàn)？

成交金額連降三月

“金九銀十”一向是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季。但在持續(xù)嚴(yán)控之下，今年的“金九”卻讓開發(fā)商感到不少涼意。

觀點指數(shù)最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月全國前100房企錄得全口徑總銷售額為9547.6億元，雖然環(huán)比增長4.1%，但同比減少29.9%。

值得注意的是，這已是單月銷售同比增幅連續(xù)3個月為負(fù)。實際上，進入8月份后，銷售金額和銷售面積雙雙大幅下滑，降溫信號十分明顯。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，全國商品房銷售金額1.26萬億元，同比減少18.7%；全國商品房銷售面積1.25億平方米，同比減少15.5%。

相比之下，前9月銷售額同比繼續(xù)保持增長，但增幅也出現(xiàn)下滑。1-9月，前100家房企實現(xiàn)全口徑總銷售金額10.07萬億元，同比增長13.8%，但較1-8月同比增幅下滑8個百分點。

具體從頭部企業(yè)看，前9個月20家頭部房企全口徑銷售金額同比增長8.9%，17家房企同比增速為正。但9月份20家房企“金九”銷售成色明顯不及往年，有17家房企全口徑銷售同比增幅為負(fù)。

觀點指數(shù)的報告指出，除去年下半年銷售基數(shù)較高之外，調(diào)控政策不斷加碼，銀行提高房貸利率和控制按揭額度，買房需求減少，均是成交持續(xù)下滑的主要原因。該機構(gòu)還預(yù)測，在商品房供給和需求走弱的前提下，預(yù)期銷售繼續(xù)保持下行趨勢。

圖片來源：觀點指數(shù)

房價漲幅繼續(xù)收窄

三季度，國家堅持樓市調(diào)控總基調(diào)不變，堅持“房住不炒”、落實“三穩(wěn)”目標(biāo)。隨著調(diào)控政策逐步顯效，9月新房及二手房價格持續(xù)收窄，市場進一步降溫。

中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，三季度，全國百城新建住宅、二手住宅價格累計分別上漲0.70%、0.91%，較二季度分別收窄0.22和0.58個百分點。

其中，9月份百城新建住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.14%和0.13%，較上月分別收窄0.06和0.21個百分點。

需要指出的是，這已是百城新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)3個月收窄，百城二手住宅價格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個月持續(xù)收窄，且收窄幅度呈擴大趨勢。

此外，從漲跌城市個數(shù)看，9月百城新建住宅下跌城市數(shù)量增加3個至33個，二手住宅下跌城市數(shù)量增加13個至43個，下跌城市數(shù)量年內(nèi)最高，9月百城新房及二手房市場均延續(xù)降溫態(tài)勢。

圖片來源：中指院

房企全力搶收“銀十”

受市場持續(xù)降溫拖累，前三季度不少房企未能完成銷售目標(biāo)。觀點指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，以30家公布2021年銷售目標(biāo)的重點房企為樣本，前三季度樣本房企平均銷售目標(biāo)完成為69.8%，25家房企銷售目標(biāo)完成率低于75%。

記者了解到，雖然9月份銷售情況不甚理想，但不少開發(fā)商還是積極備戰(zhàn)“銀十”，不斷加大推貨力度，同時也出臺了不少促銷政策，以期盡快回籠資金。近日，北京市住建委網(wǎng)站對外公示6個新房項目的預(yù)售證信息，共新增供應(yīng)超2400套。業(yè)內(nèi)人士表示，正值傳統(tǒng)銷售旺季，新房的放量供應(yīng)背后，也一定程度上反映出房企有意加快搶收“銀十”。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，今年十一前夕及假期廣州一手住宅開盤或加推個盤27個，合計6073套單位，超越2016年的6073套，創(chuàng)下近年新高。