4、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無效之后的處理規(guī)則

法律規(guī)定：

（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（2）2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。

（3）海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

（4）山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確：對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。

（5）2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。

相關(guān)案例：

江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書（2014）贛中民一終字第204號(hào)；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書（2014）西桃民初字第1018號(hào)。

5、上海地區(qū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房糾紛特別規(guī)定

相關(guān)法規(guī)：

《上海審判實(shí)踐》 2008年第1期

（1）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效；

（2）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效；

（3）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理；

（4）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。

二、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記時(shí)，不被法院支持

案例索引（1）

江西省新余市渝水區(qū)人民法院民事判決書（2014）渝民初字第02388號(hào)

案情簡(jiǎn)介：

2012年7月23日，原告與第一被告簽訂《借款合同》一份，合同約定：第一被告向原告借款人民幣70萬元，第二、三、四被告還分別與原告簽訂承諾書、承諾四位被告用各自所有的集體土地使用權(quán)證住房進(jìn)行抵押擔(dān)保（注這些抵押擔(dān)保沒有依法進(jìn)行登記）。2012年7月24日原告向第一被告發(fā)放貸款70萬元�，F(xiàn)該筆借款期限己屆滿，但第一被告只歸還了部分借款，還有513500元未履行還款義務(wù)，經(jīng)多次催促未果，原告起訴至法院，請(qǐng)求第一被告還款，及原告對(duì)第二、三、四被告的房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。

裁判要旨：

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由于四被告這些抵押擔(dān)保沒有依法辦理抵押登記，原告與四位被告的抵押合同尚未生效，對(duì)善意第三人不產(chǎn)生約束力，原告主張對(duì)抵押物優(yōu)先受償權(quán)與法律規(guī)定不符，本院不予支持。

案例索引（2）

江西省鷹潭市月湖區(qū)人民法院民事判決書（2014）月民一初字第960號(hào)

案情簡(jiǎn)介：

被告童XX與被告朱XX系夫妻關(guān)系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民幣60萬元。2013年8月22日，原告將借款轉(zhuǎn)入被告童XX的銀行賬戶。2014年9月3日，原告與被告童XX簽訂了一份《抵押合同》，約定被告童XX將位于貴溪市XX鎮(zhèn)XX村委會(huì)XX村小組的四層半鋼筋結(jié)構(gòu)房屋（贛志村建字《村鎮(zhèn)房屋建設(shè)許可證》，2007年9月14日）作為向原告等的抵押。該房屋原、被告童XX未辦理抵押登記。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息，故原告訴至本院，請(qǐng)求對(duì)該房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。

裁判要旨：

原告要求優(yōu)先受償《抵押合同》中約定的房屋，因法律規(guī)定建筑物抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，本案中原告與被告童XX簽訂了《抵押合同》，但未辦理抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立，故對(duì)該訴請(qǐng)本院不予支持。